À première vue, acheter un bien immobilier en VEFA, autrement dit, en Vente en l’État Futur d’Achèvement, peut sembler plus complexe qu’un achat dans l’ancien. On parle d’un bien que l’on achète sur plan, que l’on ne peut pas encore visiter, et qui mettra plusieurs mois à sortir de terre. Mais derrière cette façade un peu intimidante se cache un ensemble d’avantages, notamment fiscaux, qui méritent vraiment qu’on s’y attarde.
Dans cet article, on fait le point sur les principales raisons fiscales qui poussent de plus en plus d’acheteurs – qu’ils soient primo-accédants ou investisseurs avertis – à s’orienter vers la VEFA.
Les avantages fiscaux pour les acheteurs en VEFA
Commençons par le commencement. Pourquoi l’État accorde-t-il des avantages fiscaux pour les achats en VEFA ? Tout simplement parce que ces acquisitions stimulent le secteur de la construction neuve, créent de l’emploi, modernisent le parc immobilier et permettent de répondre à la demande croissante de logements performants sur le plan énergétique.
En récompense, l’administration fiscale adoucit un peu la facture. Si vous achetez un logement neuf en VEFA, plusieurs réductions ou exonérations peuvent vous concerner, que vous achetiez pour y vivre ou pour louer.
D’abord, il faut savoir que le neuf bénéficie d’un régime de TVA spécifique. Pour un logement classique, la TVA s’élève à 20 %, mais dans certains cas, notamment en zone ANRU (quartiers en rénovation urbaine), elle peut descendre à 5,5 %, à condition de respecter des plafonds de revenus et des critères de localisation.
Ensuite, l’achat en VEFA ouvre droit à une exonération de taxe foncière temporaire, et il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière dédiés aux logements neufs.
L’exonération de taxe foncière pour les biens en VEFA
C’est probablement l’un des avantages les plus concrets que l’on constate dès la livraison du bien. La taxe foncière est souvent exonérée pendant deux ans après la fin des travaux.
Ce cadeau fiscal n’est pas automatique : il faut le demander auprès du centre des impôts dans les 90 jours suivant l’achèvement du chantier. Un simple oubli et vous passez à côté de l’exonération… Dommage, car sur certaines zones tendues ou en région parisienne, cela peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économie.
L’exonération s’applique aussi bien aux propriétaires occupants qu’aux bailleurs. Attention tout de même : certaines communes peuvent limiter ou supprimer localement cette exonération, notamment pour équilibrer leurs finances. Mieux vaut donc vérifier ce point avec précision avant d’acheter.
Les dispositifs de défiscalisation liés à l’achat en VEFA
Parmi les incitations fiscales qui s’appliquent aux logements neufs en VEFA, la loi Pinel occupe une place de choix. Elle permet de réduire son impôt sur le revenu en s’engageant à louer le bien pendant une durée minimale, à des loyers plafonnés, dans certaines zones éligibles.
Plus vous louez longtemps, plus la réduction d’impôt est élevée :
- 9 % du prix du bien pour un engagement de location de 6 ans
- 12 % pour 9 ans,
- jusqu’à 14 % pour 12 ans (dispositif Pinel+ sous conditions)
La VEFA est particulièrement adaptée à la loi Pinel car elle permet de maîtriser le calendrier d’acquisition et de bénéficier des dernières normes environnementales (RT 2012 ou RE 2020), exigées par le dispositif.
Autre mécanisme de défiscalisation parfois sous-estimé : le Censi-Bouvard, qui concerne les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD…). Là encore, la VEFA peut être le point d’entrée idéal, surtout si vous souhaitez investir sans vous occuper de la gestion locative, confiée à un exploitant professionnel.
Dans ce cas, vous récupérez la TVA (20 %), à condition de conserver le bien pendant au moins 20 ans, et vous bénéficiez d’une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix de revient du logement (dans la limite de 300 000 €).
Les réductions fiscales possibles pour les investisseurs immobiliers en VEFA
Pour les profils plus axés sur la stratégie patrimoniale, acheter un bien neuf en VEFA permet aussi de jouer sur l’amortissement dans le cadre du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce statut, combiné à une acquisition VEFA, permet souvent de générer des revenus locatifs quasi défiscalisés pendant plusieurs années.
Pourquoi ? Parce que le bien neuf peut être amorti comptablement, tout comme le mobilier et certains frais. Ce mécanisme, parfaitement légal, permet de réduire voire d’annuler l’imposition sur les loyers perçus.
Par ailleurs, les frais de notaire sont réduits dans le neuf : ils oscillent entre 2 et 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Même si cela n’est pas une « réduction fiscale » au sens strict, cela participe clairement à alléger le coût global de l’opération.
Enfin, pour ceux qui investissent dans une SCI ou en démembrement, la VEFA peut également se prêter à des montages optimisés en matière de transmission ou d’imposition sur la plus-value. Mais attention, ces stratégies demandent un accompagnement sur-mesure et une bonne connaissance des règles fiscales.
Ce qu’il faut retenir
Investir dans l’immobilier neuf via une VEFA, ce n’est pas seulement acheter un logement flambant neuf – c’est aussi profiter d’un cadre fiscal avantageux, qui peut faire toute la différence sur le long terme.
En résumé :
- L’achat en VEFA peut donner droit à une exonération temporaire de taxe foncière.
- Il permet de bénéficier de dispositifs de défiscalisation comme Pinel ou Censi-Bouvard.
- Il offre la possibilité de réduire significativement l’impôt via le statut LMNP et l’amortissement comptable.
Mais attention, chaque dispositif comporte ses règles et ses conditions. Ce serait une erreur de penser qu’il suffit d’acheter n’importe quel bien en VEFA pour défiscaliser efficacement. L’emplacement, le type de bien, le montage juridique et fiscal jouent un rôle clé dans la réussite de l’opération.
L’immobilier neuf, un levier fiscal à ne pas sous-estimer
Acheter en VEFA ne se résume pas à un simple coup de cœur pour un appartement tout juste sorti de terre. C’est aussi un acte réfléchi, stratégique, parfois visionnaire. Grâce aux avantages fiscaux ciblés, cet achat peut devenir un véritable levier patrimonial, à condition de bien maîtriser les dispositifs en place.
Qu’il s’agisse d’un premier investissement ou d’une pierre de plus à l’édifice de votre portefeuille immobilier, la VEFA mérite toute votre attention. À la croisée de la modernité et de l’optimisation fiscale, elle reste aujourd’hui une opportunité solide et durable pour bâtir un projet immobilier intelligent.
