Vous avez trouvé une astuce pour arrondir vos fins de mois : sous-louer votre appartement pendant vos déplacements ou louer la chambre libre à un étudiant. L’argent entre, tout va bien… jusqu’au moment de remplir votre déclaration d’impôts. Faut-il déclarer ces revenus de sous-location ? La question est légitime, et beaucoup espèrent pouvoir garder ces petits gains pour eux sans en parler au fisc. Voyons ensemble pourquoi vous devez presque toujours déclarer ces revenus, comment procéder concrètement, et quelles rares exceptions pourraient vous permettre d’échapper à l’impôt en toute légalité.
Déclarer ses revenus de sous-location : une obligation dès le premier euro
La loi est formelle : vous devez déclarer au fisc tout revenu tiré d’une sous-location, même minime. Que le logement soit meublé ou non, le fisc assimile ces gains à des revenus locatifs imposables. En pratique, les sous-locations meublées sont taxées dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), tandis que les (rares) sous-locations non meublées sont imposées en revenus fonciers. Autrement dit, dès le premier euro perçu, ces loyers supplémentaires doivent figurer sur votre déclaration de revenus annuelle.
La rumeur selon laquelle les « petits » montants peuvent être ignorés est tout simplement fausse. D’ailleurs, les plateformes de location en ligne comme Airbnb ou Booking transmettent automatiquement vos revenus à l’administration fiscale. Il est donc illusoire de penser passer sous le radar du fisc. Ne pas déclarer vos revenus peut entraîner de lourdes sanctions en cas de contrôle. Nous verrons ces risques plus loin.
Exemple : l’interface de déclaration en ligne sur impots.gouv.fr, où tout revenu de location doit être reporté.
Enfin, notez que la déclaration fiscale ne vous dispense pas de respecter la loi sur la sous-location en elle-même. En France, un locataire doit obtenir l’autorisation écrite du propriétaire avant de sous-louer son logement. Obtenez l’accord écrit de votre bailleur pour rester en règle. Déclarer des sous-loyers interdits n’évitera pas les sanctions juridiques.
Cas d’exonération : des exceptions fiscales existent-elles ?
Y a-t-il des situations où l’on n’a pas besoin de déclarer ses revenus de sous-location ? Oui, mais elles sont très spécifiques. À ce jour, seuls deux cas d’exonération d’impôt peuvent s’appliquer aux sous-loyers :
- Sous-location d’une partie de votre résidence principale. Si vous sous-louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, les revenus sont exonérés d’impôt sur le revenu à deux conditions : le ou les sous-locataires doivent en faire leur résidence principale (ou une résidence temporaire pour un travailleur saisonnier), et le loyer que vous demandez doit rester d’un montant « raisonnable ». L’administration fiscale publie chaque année des plafonds à ne pas dépasser. Par exemple, pour 2024, le loyer annuel hors charges ne doit pas excéder 206 € par m² en Île-de-France et 152 € par m² dans les autres régions. Si vous respectez ces critères, les loyers perçus sont exonérés d’impôt, autrement dit, vous n’aurez rien à payer ni à déclarer au fisc dans ce cadre. (À noter : ce dispositif d’exonération pour la résidence principale est prévu au moins jusqu’à fin 2026.)
- Location occasionnelle de type « chambres d’hôtes ». Ce cas vise la location meublée occasionnelle de votre logement (ou d’une partie) à des personnes de passage, en offrant des services associés (petit-déjeuner, ménage…). Ici, l’exonération totale s’applique si vos recettes annuelles n’excèdent pas 760 € TTC par an au total. Si vous louez votre chambre d’amis quelques week-ends dans l’année et que vous gagnez moins de 760 € de revenus sur ces locations, vous ne payerez pas d’impôt sur ces sommes. Ce plafond est assez bas : il concerne donc surtout de tout petits revenus d’hébergement occasionnel.
En dehors de ces deux exceptions, tous les revenus de sous-location sont imposables et doivent être déclarés. Même en cas d’exonération, respectez toutes les obligations, comme l’accord du propriétaire. Si un critère dépasse, l’exonération disparaît. Vous devrez alors déclarer l’intégralité des revenus.
Comment déclarer ses revenus de sous-location ?
Vous voilà convaincu qu’il faut déclarer vos sous-loyers : concrètement, comment s’y prendre ? Rassurez-vous, la démarche se fait en même temps que votre déclaration d’impôts annuelle, sur le portail impots.gouv.fr (ou via le formulaire papier le cas échéant). Il suffit de renseigner les montants dans les cases appropriées, comme pour n’importe quel revenu supplémentaire.
Si vous sous-louez un logement meublé, vous devez déclarer les sommes perçues dans la catégorie des locations meublées non professionnelles. En pratique, lors de votre déclaration en ligne, vous devrez cocher la case correspondante pour ajouter le formulaire annexe 2042 C PRO. Vous indiquerez ensuite le montant total de vos recettes brutes de sous-location (loyers + charges éventuellement facturées aux sous-locataires). Le fisc calculera alors votre impôt selon le régime applicable.
Micro-BIC : C’est le régime par défaut pour la plupart des particuliers qui sous-louent en meublé. Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (plafond en 2025), vous relevez du micro-BIC. Ce régime simplifié vous accorde automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus déclarés. En clair, vous payez des impôts sur seulement la moitié des gains. L’autre moitié couvre vos frais. L’avantage reste la simplicité : indiquez vos revenus, le fisc applique 50 % d’abattement.
En contrepartie, aucune charge n’est déductible individuellement dans ce régime. Si vos recettes annuelles sont inférieures à 305 €, l’impôt sera nul après abattement. Vous devez quand même déclarer, mais c’est rassurant.
Le régime réel devient obligatoire si vos recettes dépassent 77 700 €, mais vous pouvez l’adopter en dessous. Il permet de déduire toutes vos charges réelles liées à la sous-location : loyer payé (au prorata), frais de ménage, commissions de plateformes, mobilier, etc. Ce régime exige une gestion stricte avec factures et justificatifs, mais il peut considérablement réduire votre revenu imposable si vos dépenses dépassent l’abattement de 50 % offert par le micro-BIC. Idéal pour ceux ayant des frais élevés, il reste plus complexe que le régime simplifié. À vous d’évaluer la meilleure option pour payer moins d’impôts.
Demander à ChatGPT
La déclaration des sous-loyers suit le même calendrier que vos autres revenus. Désormais, vous devez enregistrer toute activité de location meublée auprès du registre des entreprises pour obtenir un numéro SIRET. Cette formalité gratuite s’effectue en ligne sur le guichet unique et reste obligatoire dans les 15 jours suivant le début d’activité. Elle consiste simplement à immatriculer la location pour permettre son suivi fiscal et social. Cela ne crée pas d’entreprise à part entière, mais assure votre conformité légale.
Pour une sous-location non meublée, ajoutez les loyers à vos revenus fonciers. Déclarez-les dans la section dédiée via le formulaire 2044 ou micro-foncier. L’administration fixe le seuil du micro-foncier à 15 000 €. Ces revenus suivent les mêmes règles fiscales qu’une location classique.
Risques en cas de non-déclaration : gare au fisc !
Que se passe-t-il si, malgré tout, vous choisissez de ne pas déclarer vos revenus de sous-location ? En un mot : vous prenez un risque considérable. L’administration fiscale dispose aujourd’hui de nombreux moyens de détection, notamment via les informations transmises par les plateformes de location. Omettre de déclarer vos sous-loyers peut déclencher un redressement fiscal, c’est-à-dire un rattrapage des impôts dus, assorti de pénalités. Voici ce que vous encourez :
- Rappel de l’impôt dû : tôt ou tard, le fisc vous réclamera le paiement de l’impôt que vous auriez initialement dû payer sur ces revenus non déclarés. Vous devrez vous acquitter de la somme d’impôt éludée, en rattrapage.
- Majoration pour retard : une pénalité de 10 % s’applique d’office sur l’impôt dû si vous régularisez votre situation de vous-même, tardivement. Si le fisc vous prend la main dans le sac avant toute démarche volontaire, la note peut s’alourdir.
- Pénalités pour mauvaise foi : si vous ne déclarez pas volontairement vos revenus, le fisc augmente la majoration à 40 % et peut l’élever jusqu’à 80 % en cas de fraude. Ces pourcentages viennent s’ajouter à l’impôt lui-même, ce qui peut représenter une somme importante.
- Intérêts de retard : vous ajoutez également des intérêts moratoires (0,20 % par mois, soit 2,4 % par an) calculés sur l’impôt impayé. Plus vous attendez, plus la facture augmente.
Au-delà de l’aspect fiscal, sous-louer sans l’accord du propriétaire peut entraîner des conséquences juridiques, comme la résiliation du bail ou la restitution des sous-loyers. Bref, le jeu n’en vaut pas la chandelle. Tout tenter pour économiser quelques dizaines ou centaines d’euros d’impôts peut se retourner contre vous et coûter beaucoup plus cher au final. Il vaut bien mieux déclarer ces revenus correctement et profiter d’une tranquillité d’esprit, d’autant que si vos bénéfices sont modestes, l’impact fiscal restera raisonnable grâce aux abattements.
Bref : mieux vaut déclarer que risquer gros
En somme, la réponse à « faut-il déclarer ses revenus de sous-location ? » est oui dans la quasi-totalité des cas. La loi fiscale vous oblige à déclarer tout revenu locatif, et elle limite fortement les exceptions d’exonération. Certes, la procédure de déclaration peut sembler technique, mais en vous informant sur les régimes micro-BIC ou réel et en tenant des comptes précis, vous pourrez remplir cette obligation sans difficulté. Déclarer vos sous-loyers vous permet de rester en règle et d’éviter des déconvenues fâcheuses avec le fisc. En clair, déclarez vos revenus pour rester serein et éviter des sanctions qui annuleraient vos gains. En cas de doute, consultez un professionnel, mais la transparence reste le choix le plus sûr.
