Vous avez un appartement en location et l’idée de le proposer sur Airbnb pendant vos absences vous trotte dans la tête ? Pas si vite ! La sous-location via Airbnb soulève de nombreuses questions juridiques et pratiques. Avant de vous lancer dans cette aventure potentiellement lucrative, prenons le temps d’explorer ce territoire parfois brumeux où droit du bail et économie collaborative se rencontrent.
Sous-location sur Airbnb – de quoi parle-t-on ?
La sous-location sur Airbnb, c’est le fait de proposer à la location de courte durée un logement que vous louez vous-même. Vous devenez donc un intermédiaire entre votre propre propriétaire et les voyageurs. Cette pratique s’est considérablement développée ces dernières années, portée par la popularité grandissante des plateformes comme Airbnb.
Concrètement, vous signez un bail avec un propriétaire, puis vous proposez ce même logement à d’autres personnes pour des séjours temporaires. Cette situation diffère de la location classique sur Airbnb où le propriétaire met directement son bien en location.
Airbnb constitue un cadre particulier pour plusieurs raisons. D’abord, la plateforme facilite énormément les démarches de mise en location. Ensuite, elle offre une visibilité internationale à votre annonce. Enfin, son système de réservation instantanée et de paiement sécurisé simplifie grandement les transactions. Cependant, cette facilité d’utilisation ne doit pas faire oublier le cadre légal qui s’applique.
Est-ce légal de sous-louer sur Airbnb ?
La sous-location sur Airbnb n’est pas systématiquement illégale, mais elle est encadrée par des règles strictes qui varient selon votre situation locative.
Pour les baux d’habitation classiques, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 est très clair : vous devez obtenir l’accord écrit de votre propriétaire avant toute sous-location. Sans cette autorisation, vous vous exposez à des sanctions importantes, incluant la résiliation de votre bail.
Les baux professionnels offrent généralement plus de souplesse. La sous-location y est souvent autorisée, à condition que cette possibilité soit expressément mentionnée dans le contrat. Vérifiez toujours les clauses spécifiques de votre bail professionnel avant de vous lancer.
Quant aux baux commerciaux, ils permettent généralement la sous-location, mais là encore, avec l’accord du bailleur. Ce dernier peut aussi exiger d’être partie au contrat de sous-location.
Au-delà de l’autorisation du propriétaire, d’autres réglementations s’appliquent :
- La réglementation municipale : certaines villes imposent une déclaration en mairie ou une autorisation de changement d’usage pour les locations de courte durée.
- Les limitations de durée : dans les villes de plus de 200 000 habitants, vous ne pouvez pas louer votre résidence principale plus de 120 jours par an.
- Le règlement de copropriété : il peut contenir des clauses limitant ou interdisant les locations de courte durée.
Paris, Lyon, Bordeaux et d’autres grandes villes françaises ont mis en place des régulations spécifiques face à l’explosion des locations touristiques. Renseignez-vous sur les règles locales avant toute démarche.
Comment sous-louer sur Airbnb en toute légalité ?
Pour sous-louer légalement votre logement sur Airbnb, voici les étapes essentielles à suivre :
- Obtenez l’autorisation écrite de votre propriétaire. Idéalement, négociez cette possibilité dès la signature du bail. Soyez transparent sur vos intentions et proposez éventuellement de partager une partie des revenus générés.
- Vérifiez les réglementations locales. Contactez votre mairie pour connaître les obligations spécifiques (déclaration, autorisation de changement d’usage, numéro d’enregistrement).
- Consultez le règlement de copropriété pour vous assurer qu’il n’interdit pas les locations de courte durée.
- Souscrivez une assurance adaptée couvrant les risques liés à la sous-location. Bien que Airbnb propose une garantie, celle-ci ne remplace pas une assurance spécifique.
- Rédigez un contrat de sous-location précisant les conditions du séjour. Ce document doit mentionner la durée, le montant du loyer, les conditions d’annulation et les règles d’usage du logement.
Voici un exemple de clause à inclure dans votre contrat de sous-location :
« Le sous-locataire reconnaît être informé que le logement est sous-loué avec l’accord exprès du propriétaire principal, M./Mme [Nom], selon l’autorisation écrite datée du [Date]. Cette sous-location est consentie pour une durée de [Durée] du [Date début] au [Date fin], moyennant un loyer de [Montant] euros. »
N’oubliez pas les obligations fiscales liées à cette activité. Les revenus issus de la sous-location sont imposables et doivent être déclarés à l’administration fiscale, généralement dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si vos recettes annuelles dépassent 23 000 euros, vous devrez également vous acquitter de la TVA.
Risques en cas de sous-location illégale
Sous-louer sans autorisation ou en violation des règles peut entraîner des conséquences sérieuses :
Le propriétaire peut résilier votre bail immédiatement, sans préavis ni indemnité. Il peut également conserver votre dépôt de garantie et vous réclamer des dommages et intérêts.
Le tribunal peut vous condamner à reverser l’intégralité des loyers perçus via la sous-location illicite, comme l’a confirmé la Cour de cassation dans plusieurs arrêts récents.
Les amendes administratives peuvent être salées, particulièrement dans les grandes villes. À Paris, elles peuvent atteindre 50 000 euros pour défaut d’autorisation de changement d’usage.
Un cas concret illustre ces risques : en 2022, un locataire parisien a été condamné à verser plus de 45 000 euros à son propriétaire après avoir sous-loué son appartement sur Airbnb pendant trois ans sans autorisation. Cette somme correspondait aux bénéfices générés par la sous-location, que le tribunal a jugé illégitimes.
La copropriété peut également engager des procédures contre vous si la sous-location contrevient au règlement, entraînant des frais supplémentaires et une situation conflictuelle avec vos voisins.
Est-ce rentable ? Pour qui ?
La sous-location via Airbnb peut être rentable dans certaines configurations, mais pas pour tous.
Les profils qui peuvent y trouver leur compte :
- Les freelances ou travailleurs nomades qui s’absentent régulièrement tout en conservant un logement fixe.
- Les locataires de grandes villes touristiques où la demande de locations courte durée est forte.
- Les personnes disposant d’un logement spacieux ou bien situé, permettant de pratiquer des tarifs attractifs.
Côté chiffres, prenons l’exemple d’un appartement parisien de 50m² loué 1 200€/mois. En le sous-louant 20 jours par mois à 100€/nuit, vous générez 2 000€ de revenus bruts. Après déduction du loyer, il reste 800€.
Mais attention aux charges qui viennent grignoter cette marge :
- La commission Airbnb (environ 3% pour l’hôte)
- Les charges de ménage entre chaque voyageur
- L’usure accélérée du mobilier
- Les taxes et impôts (avec une imposition BIC qui peut atteindre 45% pour les tranches les plus élevées)
- Le temps consacré à la gestion des réservations et des voyageurs
Une fois ces éléments pris en compte, la rentabilité nette tourne généralement autour de 10 à 15% du chiffre d’affaires pour une sous-location bien gérée. Ce ratio peut varier considérablement selon la localisation et votre capacité à optimiser l’occupation.
Le mot de la fin : sous-louer intelligemment
La sous-location sur Airbnb peut représenter une opportunité intéressante pour valoriser un logement pendant vos absences, mais elle exige rigueur et transparence. La clé réside dans une approche en règle avec toutes les parties concernées : propriétaire, copropriété, mairie et administration fiscale.
Avant de vous lancer, posez-vous les bonnes questions sur votre situation personnelle et la configuration de votre logement. Dans certains cas, une solution intermédiaire comme la colocation ou la location meublée classique pourrait s’avérer plus adaptée et moins risquée juridiquement.
FAQ rapide
Non, même avec un bail professionnel, vérifiez toujours les clauses spécifiques. La sous-location doit généralement être explicitement autorisée dans le contrat. Sans mention claire, l’accord du propriétaire reste nécessaire.
Airbnb demande désormais dans certaines villes un numéro d’enregistrement obtenu auprès de la mairie, mais ne vérifie pas systématiquement votre statut de propriétaire ou locataire, ni l’existence d’une autorisation de sous-location. Cette vérification reste votre responsabilité.
Oui, sans exception. Tous les revenus issus de la sous-location doivent être déclarés, quelle que soit leur montant. La non-déclaration constitue une fraude fiscale, passible d’amendes pouvant atteindre 80% des sommes non déclarées, voire des poursuites pénales dans les cas les plus graves.
