À première vue, ces deux notions se ressemblent. Pourtant, elles servent des usages bien distincts. En cas de vente en copropriété, il convient de mentionner la surface privative “Loi Carrez”. Pour une location portant sur une résidence principale, c’est la surface habitable qui doit être indiquée.
Les chiffres diffèrent parfois beaucoup. Mieux vaut comprendre leurs règles pour éviter un litige et inspirer confiance.
Pourquoi ces surfaces comptent pour vendre ou louer ?
Les acheteurs comparent des prix au mètre carré. Les locataires aussi. Un écart de mesure trompe la valeur perçue. La loi encadre donc ces mentions pour sécuriser chaque partie. Vous gagnez en transparence. Vous évitez des renégociations douloureuses. Votre annonce paraît plus sérieuse. Un mesurage juste rassure et accélère la décision.
Surface habitable : définition claire et calcul
La surface habitable décrit l’espace de vie réel. Elle s’applique surtout aux baux d’habitation. Le Code de la construction fixe ses règles. Vous calculez la surface de plancher des pièces de vie. Vous déduisez les éléments non habitables et les hauteurs insuffisantes.
Ce que vous comptez
- Séjour, chambres, cuisine, salles d’eau, dégagements, buanderie chauffée
- Combles aménagés et isolés avec hauteur sous plafond suffisante
Ce que vous excluez
- Murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures
- Parties sous 1,80 m de hauteur
- Caves, sous-sols, garages, parkings
- Balcons, terrasses, loggias, vérandas non habitables
- Remises, séchoirs, locaux communs et dépendances extérieures
Cette liste guide vos plans et vos relevés. Vous privilégiez la cohérence avec l’usage réel du logement. La “habitable” sert la location. Elle reflète la vie quotidienne, pas les annexes.
Loi Carrez : surface privative en copropriété
La Loi Carrez vise les ventes de lots en copropriété. Elle s’applique dès 8 m² de surface privative. Vous renseignez cette surface dans l’avant-contrat puis dans l’acte. Elle ne concerne pas la maison individuelle hors copropriété. Elle exclut aussi caves, parkings et garages vendus seuls.
Méthode Carrez en pratique
Vous calculez la surface de plancher des parties closes et couvertes. Ensuite, vous retirez murs, cloisons, marches, gaines et embrasures. Enfin, vous éliminez toutes les zones dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. Les balcons et terrasses restent hors calcul. Une véranda fermée peut entrer dans le métrage, selon son intégration au lot. Un grenier clos et couvert peut compter s’il dépasse 1,80 m. Vous décrivez l’exact périmètre du lot privatif, pas les communs.
Tolérance et recours de l’acheteur
L’acheteur peut agir si la surface réelle manque de plus de 5 %. Il demande alors une réduction proportionnelle du prix. Il dispose d’un an après la signature définitive. Cette règle impose une rigueur absolue au vendeur. Un excédent de surface ne crée pas de majoration. Le prix n’augmente pas après coup.
Habitable vs Carrez : les différences qui changent tout
Ces deux surfaces ne racontent pas la même histoire. La habitable décrit l’usage. La Carrez fige la surface privative juridique. La première s’aligne sur la location. La seconde sécurise la vente en copropriété. Les annexes clos et couverts créent souvent l’écart. Une véranda privative entre parfois en Carrez. Elle ne compte pas en habitable. Des combles non aménagés dépassant 1,80 m peuvent entrer en Carrez. La habitable les exclut tant que vous ne les aménagez pas.
Cas concrets rapides
Prenons un T3 en copropriété avec véranda fermée. La véranda pèse 8 m². Le logement affiche 58 m² habitables sans cette véranda. Le Carrez peut atteindre 66 m², si la véranda relève bien du lot clos et couvert. L’annonce de location retiendra 58 m². L’annonce de vente précisera 66 m² Carrez. Votre prix au mètre carré changera fortement. D’où l’intérêt d’indiquer les deux valeurs au bon moment.
Autre exemple avec combles non aménagés. Vous disposez de 12 m² au-dessus de 1,80 m. Les combles restent bruts, mais clos et couverts. La Carrez peut les intégrer. La habitable les exclut. Vous expliquez alors clairement l’écart dans la visite. L’acheteur projette un futur aménagement. Il comprend la valeur potentielle.
Quand indiquer quoi ? : Vente d’un lot de copropriété : mention “Surface privative Loi Carrez” obligatoire au compromis. Location d’une résidence principale : mention “Surface habitable” exigée dans le bail. Vente d’une maison individuelle hors copropriété : pas de Carrez. Vous pouvez toutefois fournir un métrage de confort.
Qui mesure et avec quels outils ?
Vous pouvez réaliser le mesurage vous-même avec un télémètre laser précis. Appuyez-vous sur un plan net et un périmètre bien défini. Notez chaque déduction au fur et à mesure pour éviter toute confusion, surtout autour des zones à moins de 1,80 m. Photographiez les endroits sensibles et conservez vos croquis pour garder une trace fiable. Pour une vente, vous sécurisez l’opération avec un diagnostiqueur. Il délivre une attestation Carrez. Pour une location, un professionnel peut aussi produire une attestation “habitable”. Vous gagnez du temps. Vous limitez les contestations. L’intervention reste modeste au regard du risque juridique.
Évitez les pièges récurrents : Vérifiez toujours la hauteur sous plafond sur rampants. Tracez l’axe 1,80 m sur le plan. Contrôlez les placards intégrés. Les portes à galandage masquent parfois une cloison. Double-checkez les vérandas et loggias closes. Confirmez leur statut dans le règlement de copropriété. Relevez les surfaces arrondies pièce par pièce. Notez chaque déduction au moment du relevé, pas après.
Questions fréquentes, version express
La Carrez s’impose-t-elle pour un lot de 7,5 m² ? Non. Le seuil se situe à 8 m². Un parking compte-t-il en Carrez ? Non. Vous l’excluez. Un balcon fermé par des vitrages coulissants compte-t-il ? Cela dépend du caractère clos et couvert durable. Confirmez le statut juridique exact. Vérifiez d’abord la hauteur utile, puis assurez-vous que la surface appartient bien au lot. Enfin, appliquez les déductions prévues.
Un excès de 3 % engage-t-il le vendeur ? Non. Le recours démarre au-delà de 5 %. Un déficit habitabilité peut-il annuler un bail ? Le bail reste valable. Le locataire peut toutefois contester. Vous restez exposé à une renégociation. Mieux vaut corriger l’annonce et le bail.
Préparer votre dossier sans faux pas
Rassemblez règlements de copropriété et plans antérieurs. Contrôlez les déclarations de travaux et leur conformité. Vérifiez l’isolation des combles aménagés. Clarifiez l’étiquette de chaque annexe. Expliquez l’écart habitable vs Carrez dans vos supports. Vous valorisez les annexes éligibles. Vous restez exact sur les pièces de vie. Votre stratégie paraît solide et honnête.
La surface habitable parle du confort vécu. La surface Carrez verrouille la vente en copropriété. Les annexes clos et couverts font souvent la différence. Les hauteurs sous 1,80 m ne pèsent pas. Vous gagnez à faire mesurer proprement. Vous évitez des remises de prix. Un bon métrage protège votre projet et votre réputation.
