Pour commencer, le deuxième trimestre 2025 livre un tableau contrasté du marché francilien des bureaux. Les entreprises restent prudentes, mais elles se montrent sélectives et s’arment d’arguments solides pour négocier. Les immeubles de qualité se louent vite, tandis que les actifs datés peinent à trouver preneur. Derrière ces tendances, les chiffres confirment une recomposition du marché autour de la centralité, de la performance environnementale et de la flexibilité.
Le pouls du marché : chiffres clés du T2 2025
La demande placée atteint 337 300 m² au T2, pour un cumul semestriel de 768 400 m², soit une baisse de 12 % sur un an. L’offre immédiate grimpe à 5,99 millions de m², ce qui porte le taux de vacance à 10,8 %.
Côté loyers, le loyer facial moyen se situe à 447 €/m²/an. Les mesures d’accompagnement restent importantes, oscillant entre 24 et 28 % selon les secteurs.
Vacance : baisse ciblée, stock encore élevé ailleurs
La vacance ne reflue pas partout. Si l’on observe une légère baisse sur le neuf à un an, l’offre globale reste massive. Paris maintient son avantage compétitif avec un taux de vacance de 6,9 %, loin devant la Première Couronne (19,6 %) et La Défense (16,6 %).
La rareté se concentre sur les immeubles neufs bien situés. Ce stock restreint annonce une tension possible dans les prochains trimestres, surtout si la construction continue de ralentir.
Loyers : le prime s’envole, la moyenne s’étire
La stratégie de “flight-to-quality” s’affirme. Les utilisateurs acceptent de payer plus cher pour des espaces performants et centraux.
À Paris QCA, le loyer prime atteint entre 1 200 et 1 250 €/m²/an, un nouveau sommet. Les mesures d’accompagnement tombent sous 20 % dans l’hypercentre, ce qui réduit l’écart entre loyers faciaux et économiques.
À l’inverse, les actifs périphériques, souvent moins performants, affichent des loyers moyens inférieurs à 500 €/m²/an. Là, les incitations restent généreuses.
Zoom Paris QCA : centralité et rareté
Le QCA illustre parfaitement la polarisation actuelle. Les immeubles rénovés et vertueux trouvent rapidement preneur, alors que les autres peinent. La demande reste soutenue et les loyers records traduisent cette rareté entretenue.
La Défense et la Première Couronne : deux vitesses
À La Défense, les immeubles repositionnés s’en sortent mieux. Les loyers prime flirtent avec 476 €/m²/an, mais les incitations demeurent conséquentes.
En Première Couronne, la vacance s’envole à près de 20 %. Seuls les meilleurs actifs continuent d’attirer les signatures, laissant une grande partie du stock en attente.
Loyer facial ou loyer économique ?
- Le loyer facial : affiché dans le bail, il ne reflète pas toujours la réalité.
- Le loyer économique : intègre les franchises et contributions aux travaux.
👉 À Paris QCA, les incitations chutent, réduisant l’écart. En périphérie, elles montent, ce qui creuse la différence.
Demande placée : petits formats dynamiques, grandes surfaces en retrait
Les transactions inférieures à 5 000 m² résistent bien, ne reculant que de 2 %. En revanche, les grandes opérations se raréfient : seules 17 transactions supérieures à 5 000 m² ont été signées au S1, bien moins que l’an dernier.
Les entreprises préfèrent ajuster leurs surfaces, densifier leurs espaces et privilégier la souplesse.
Offre qualitative : la voie étroite du “ready-to-work”
L’offre à un an s’établit à 7,3 millions de m², mais la partie neuve diminue. Les livraisons se décalent, renforçant la tension sur le segment haut de gamme.
Ce déséquilibre alimente la baisse des surfaces vacantes neuves, surtout sur les localisations stratégiques.
Trois leviers pour sécuriser un bon deal en 2025
- Prioriser une surface efficace, pas une taille brute.
- Exiger un audit technique avant signature.
- Négocier un pack complet d’accompagnement (franchise, capex, révision).
Investissement : reprise sélective, hiérarchie des rendements
Les volumes repartent : 3,7 milliards d’euros investis au S1, dont 2,1 milliards sur les bureaux (+96 % sur un an).
Le QCA concentre les capitaux, avec un prime yield autour de 3,9 %. Les investisseurs privilégient des actifs résilients, bien placés et conformes aux normes ESG.
Stratégies gagnantes : locataires et bailleurs
Côté preneurs, définir un périmètre clair évite les dérives : localisation, taille, services, culture d’entreprise. Miser sur des immeubles rénovés assure une meilleure valeur à long terme.
Côté bailleurs, la transparence et la qualité d’usage font la différence. Les charges doivent être lisibles, et les espaces flexibles, bien éclairés et confortables. Les actifs qui cochent ces cases se louent plus vite.
Perspectives d’ici fin 2025
Si les taux poursuivent leur détente, les arbitrages pourraient s’accélérer. Le stock global reste haut, mais l’offre neuve se raréfie à l’horizon 2026.
Le marché va donc rester sélectif. Le prime conservera un avantage prix et une profondeur de demande.
À retenir pour agir dès maintenant
Le T2 2025 confirme un marché en recomposition. La vacance moyenne grimpe, mais le neuf se raréfie.
Les loyers prime atteignent des niveaux records à Paris QCA (jusqu’à 1 250 €/m²/an), alors que les incitations baissent.
Les arbitrages s’accélèrent. Pour sécuriser un bon deal, il faut cibler tôt les surfaces adaptées et anticiper la rareté à venir.
